調査結果からみる我が家の地盤改良工事

こんにちは、ふみたです。

前回は地盤調査についてご紹介しました。

おさらい

戸建て住宅を建てる土地は地盤調査を行い、安心して暮らすことができる地盤かどうかを調べる

調査の結果、問題のある地盤だった場合、お家を建てる前に改良工事を行う必要がある

この調査の結果、我々の土地では地盤改良工事を行う必要があると判定されました。

注文住宅の場合、住宅メーカーに出してもらう見積りには概算費用として地盤改良費が含まれており、説明を受けられたと思いますが、

施主

あまり地盤が強いとされていなさそうな土地だけど実際の改良工事費はどれくらいかかるんだろう？

施主

地盤改良工事をすれば絶対安心なのかな？

これから土地を探す方、地盤改良工事が必要かもという土地を検討されている方はこのような疑問をお持ちだと思います。

今回はそのような方に向け、

地盤改良について：種類や費用のこと、地盤調査結果との照らし合わせ

地盤調査、地盤改良を経て建てられたお家について：安全性や被害が起こった時のこと

などを我が家の例を交えつつご紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

地盤改良工事とは？
1. どういった時にどの工法で行う？
我が家の地盤改良工事について
1. 地盤調査結果からみる改良工事
2. 費用について
地盤改良不要の土地、もしくは地盤に問題のある土地でも地盤改良工事をすれば安心して暮らすことができる？
もし地盤が原因で建物の被害が起こってしまった場合は？
1. 住宅メーカーの責任による補償
2. 地盤補償会社による補償
まとめ

地盤改良工事とは？

施主

そもそも地盤改良工事ってなに？
土地によって工事費用が違うのはなぜ？

地盤改良工事とは、その建物が地面の上に建った時に重みにより沈む・傾く可能性、もしくは地震などが起こった場合に建物に損傷を与える可能性のある地盤を補強するための工事です。

地盤改良工事にはいくつか種類があります。

細かいものを含めるとたくさんの種類があるようなのですが、比較的多く施工されるのはこの3つの工法です。

①表層改良工法

②柱状改良工法

③鋼管杭工法

一般的には①→②→③の順で深いところまで施工を行うことができ、それに比例して金額も上がっていくことが多いようです。

また基礎の大きさによって地盤改良の施工面積も変わるため、1Fが大きいお家ほど費用も高額になります。

ふみた

同じ工法でも工事業者によって費用は異なるようです

どういった時にどの工法で行う？

施主

どの工法で行うかは施主が決めるの？

どの工法で改良をおこなうかは地盤調査の結果を踏まえ、自沈層のある深さや地質によって使い分けられます。そして地質によっては適さない工法もあるようです。

例えば柱状改良工法は上記画像のように、土とセメント系固化材を混ぜて柱状に改良体をつくるのですが、腐植土という有機質土の層があった場合、固化がうまくいかず改良地盤としては不十分となるといったこともあるようです。

その場合はさらに深い支持層まで貫入させる鋼管杭工法などを行うため、費用も高くなってしまうことが多いようです。

このように、どういった改良をすれば安全な建物を建てることができるかの判断には地盤の専門家による判断が必要不可欠なため、施主や住宅メーカーが工法を決めるものではありません。

我が家の地盤改良工事について

地盤調査の結果、地盤改良工事が必要とされた我々の土地ですが、柱状改良工法によって地盤補強を行いました。

ふみた

改良体が入った後の我が家の基礎着工の様子です。

改良工事の詳細はこのような感じです。

地盤調査結果からみる改良工事

実際に行われた地盤改良工事を、地盤調査の結果と照らし合わせて考えていきたいと思います。

各ポイントのスウェーデン式サウンディング試験の結果はこのような感じとなっています。

青色いマスの層はスクリューを回転させて貫入させた層で、マスが多いほど強い層です。

灰色のマスの層が自沈層です。1マスが0.25kNで、マスが少ないほど沈みやすい層です。

前回の記事でもご紹介しましたが

①2m以内の深さ：1kN以下で自沈する層

②2mを超え5m以内の深さ：500N=0.5kN以下で自沈する層

がある場合は問題アリ、という認識をしています。

これを踏まえて測定結果を見ると

①に引っかかる層(灰色のマスがある)がポイント1.3.5に、②に引っかかる層(灰色のマスが2つ以下)がポイント1.3.4.5にあります。

恐らく①にひっかかるポイントだけであれば表層改良工法で済んだのかもしれませんが、②があることでより深い部分の改良が必要となったのではないかと思います。

次に、改良体の先端深度を決定する資料です。

どのポイントも①と②に引っかかる自沈層を超え、強い地盤がある層まで改良体が入るような計画がされているのがわかります。

これを踏まえ、

ポイント3付近（左上）が4.5m

ポイント2付近（真ん中）が3ｍ

それ以外が4.25m

こういった改良体先端深度になったと考えられます。

費用について

このような地盤改良を行った土地ですが、その費用は

約76万円

となりました。

ちなみにこの額は後述する地盤保証費用を含んでいます。

尚、泉北ホームとの契約時の見積もりに営業さんが入れてくれた地盤改良費用の想定額は80万円と、知ってたかと思うくらい近似値ですが、何とか予算内に収まったと胸をなでおろしています。

地盤改良不要の土地、もしくは地盤に問題のある土地でも地盤改良工事をすれば安心して暮らすことができる？

このように費用が高額になってしまう場合もある地盤改良工事ですが、お家はもとより自身や家族の生命の安全を考えれば背に腹は代えられません。

ところで、地盤調査により改良工事不要とされた土地、もしくは問題のある地盤とされ改良工事を行った土地は100%安全なお家を建てることができるのでしょうか？

住宅リフォーム・紛争処理支援センターの発行する住宅統計年報2020によると、

2019年に新築戸建て住宅について不具合相談のあった8713件のうち、はっきり「沈下」とされているものだけでも200件あります。

国土交通省/建築着工統計調査によると、年間の新築戸建て着工件数が約40万戸前ですので。

単純に2000件に1件の割合で沈下による住宅の被害があるようです。

また、「変形、傾斜」など不同沈下が原因の可能性のあるものも含めると、その割合も大きくなります。

残念ながら割合としては少ないものの地盤による建物被害は起こり得ると考えられます。

もし地盤が原因で建物の被害が起こってしまった場合は？

住宅メーカーの責任による補償

欠陥が原因で住宅が重大な損傷を被った場合、その住宅の建設会社、もしくは販売会社が引き渡し後10年間は補修費用などを負担する責任を持つことが法律によって定められています。

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)では

住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕か疵し（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法（明治二十九年法律第八十九号）第四百十五条、第五百四十一条及び第五百四十二条並びに同法第五百五十九条において準用する同法第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。
住宅の品質確保の促進等に関する法律第94条より抜粋

このように定められています。

さらに特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律で定められているように、

万が一住宅メーカーが倒産するなどして瑕疵に対する金銭的責任を負うことができない状況であったとしても、保証や保険によって不具合の補修を行うことができるような制度になっています。

ふみた

加入義務という意味では車でいうところの自賠責保険のようなものですね

このように少なくとも引き渡し後10年間の欠陥による建物の被害があった場合でも、補修にかかる費用は住宅メーカー、もしくは供託や保険による補償を受けることができます。

ただし地盤調査、地盤改良工事、基礎工事等が適切に行われたうえでの地盤の沈下、液状化現象等は瑕疵にあたらない場合があり、建物に被害があったとしても補償がされない可能性があります。